Почему растут цены на недвижимость и чего ждать в 2025 году: прогноз экспертов

Когда в 2020 году началась пандемия коронавируса, российский рынок недвижимости столкнулся с кризисом. После этого государство ввело льготные ипотечные программы, спровоцировав бум спроса на недвижимость. Это привело к росту цен — особенно на квартиры в новостройках.

В 2021 году стоимость квадратного метра в крупнейших городах России выросла на 20-30%, а в некоторых даже больше. В следующие годы рост замедлился, но цены остались на высоком уровне.

Что происходило с ценами на аренду? В сентябре 2023 года снять однокомнатную квартиру в среднем можно было за 21,5 тысячи рублей в месяц. В августе 2024 года — уже 35 тысяч. Что касается Москвы, то за последний год стоимость аренды в столице увеличилась примерно на 40% — это очень много.

После отмены льготной ипотеки 1 июля 2024 года рынок недвижимости затрясло. Многие называли ситуацию последних лет мыльным пузырем — аномальный спрос и такой же рост цен.

Без льготной ипотеки у населения исчез один из главных инструментов для покупки недвижимости, что сильно ударило по спросу. Высокая ключевая ставка также ограничила возможности покупателей. Но стоит ли ждать уменьшения цен после снижения спроса?

«По городам-миллионникам с начала осени мы наблюдаем стагнацию цен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, — рассказал Евгений Белокуров, коммерческий директор Яндекс Недвижимости. — При этом в некоторых городах средняя стоимость квадратного метра начала снижаться.

Это обусловлено завершением программы льготной ипотеки для всех граждан, а также изменением критериев для участников IT и семейной ипотеки. Также повлияло увеличение ключевой ставки Банка России, которое привело к тому, что ипотечные кредиты стали дороже».

Белокуров рассказал, что в сентябре 2024 года стоимость жилья в новостройках в больших городах незначительно снизилась. Медианная цена квадратного метра опустилась на 0,2% и составила чуть менее 166 тысяч рублей.

Больше всего цены упали в Воронеже, где медианная цена «квадрата» сократилась на 2,3%, достигнув отметки в 119 тысяч рублей. Также снизились цены в других крупных городах:

Однако в ряде других городов цены на новостройки выросли.Лидером стал Челябинск, где медианная цена на квадратный метр поднялась на 1,3% и достигла 135 тысяч рублей за квадратный метр. Следом идут:

Согласно данным Яндекс Недвижимости, в сентябре цена жилья на вторичном рынке в городах-миллионниках умеренно росла.

По сравнению с августом медианная стоимость квадратного метра увеличилась на 0,4%, а колебание цены по всем городам не превысило 1,6%. При этом за год средняя цена квадратного метра «вторички» выросла на 11%, достигнув отметки 133 тысячи рублей.

Наибольший рост стоимости квадратного метра за месяц среди миллионников наблюдается в Нижнем Новгороде, где цена увеличилась на 1,6% и составила 133 тысячи рублей. Дальше расположились:

В десяти мегаполисах цена изменилась менее, чем на 0,5%, а в двух городах-миллионниках зафиксировано небольшое снижение — в Екатеринбурге, (-0,2% до 116 тысяч рублей) и Новосибирске (-0,1% до 113 тысяч рублей). В Москве стоимость «квадрата» на вторичном рынке в сентябре выросла на 0,2% и достигла 333 тысяч рублей.

Чтобы поддерживать спрос на новостройки, застройщики адаптируют бизнес-модели под новые рыночные условия: предлагают больше скидок, специальных предложений, программ рассрочки и субсидированной ипотеки.

Более дорогие кредиты влияют и на рынок вторичной недвижимости, в том числе на поведение собственников жилья, которые в текущих условиях охотнее стали предлагать скидки, чтобы быстрее найти покупателей. С другой стороны, некоторые владельцы вторичной недвижимости, особенно те, кто не торопится с продажей, переходят на долгосрочную аренду.

«Сейчас рынок находится в ожидании заседания Центрального Банка по ключевой ставке, которое пройдет 25 октября, — рассказал Белокуров. — Многие эксперты сходятся во мнении, что ставка будет снова повышена. Мы считаем, что при повышении ставки цены на новостройки и готовое жилье в ближайшей перспективе ждет дальнейшее умеренное снижение.

В то же время большие распродажи маловероятны даже при серьезном увеличении ставки. Девелоперы обладают довольно высоким запасом прочности и финансовой подушкой, которую они накопили за годы действия программы льготной ипотеки с господдержкой. Наиболее вероятно, что они будут продолжать предлагать специальные акции и скидки на выделенный пул квартир, незначительно снижая цены».

Белокуров считает, что в ближайшее время резкого снижения цен на рынке недвижимости ждать не стоит:

«На вторичном рынке продавцы готового жилья вслед за повышением ставки будут предоставлять чуть большие скидки покупателям, особенно тем, кто готов быстро выходить на сделку. До конца года мы не ждем резких колебаний цен, однако допускаем возможность их небольшую коррекцию как на первичном, так и на вторичном рынке».

Эксперты Яндекс Недвижимости рассказали, что последний год сильно изменил рынок аренды недвижимости. Цены выросли, особенно в городах-миллионниках, а спрос на аренду продолжает увеличиваться, влияя на ее стоимость.

Август стал рекордным месяцем по показателям спроса на долгосрочную аренду в этом году. В среднем в городах-миллионниках интерес к публикациям о сдаче недвижимости на длительный период вырос на 27,6% по сравнению с началом лета. Спрос на съемное жилье в августе обогнал и прошлогодние показатели — на 5,2%.

В сентябре интерес к долгосрочной аренде хоть и не был таким ажиотажным, как в конце лета, но все равно держался на высоком уровне. По данным Яндекс Недвижимости, квартирами под сдачу в городах-миллионниках в среднем интересовались на 5,1% чаще, чем в сентябре 2023 года.

Высокий спрос привел к повышению арендных ставок. В конце сентября медианная стоимость аренды жилья в городах-миллионниках выросла и составила:

В Москве в сентябре прослеживался аналогичный тренд. Медианная стоимость аренды в столице:

В октябре цены в городах-миллионниках начали постепенно снижаться, что связано с завершением «горячего» сезона на рынке долгосрочной аренды. Снижение стоимости пока нельзя назвать интенсивным, но тенденция уже прослеживается и сохранится до конца года.

Говорить о быстром и значительном сокращении цен пока преждевременно, считают эксперты Яндекс Недвижимости.

«Во-первых, на рынок продолжают выходить "вчерашние" новостройки, которые пополняют предложение съемного жилья современными лотами (часто с ремонтом, мебелью и техникой) по более высокой стоимости, что влияет на медианную ставку в городе в целом.

Во-вторых, несмотря на постепенную стабилизацию рынка и снижение спроса, предложение в городах-миллионниках все еще восполняется после «горячего» сезона. Процесс будет постепенным и какое-то время спрос будет обгонять предложение, замедляя тем самым темпы снижения стоимости съемного жилья», — рассказал Роман Жуков, руководитель сервиса Яндекс Аренда.

Если в течение месяца в связи с завершением сезона ставки долгосрочной аренды будут уменьшаться, то в годовой динамике Жуков не прогнозирует снижения цены. Вероятно, повышение спроса замедлит падение цен:

«Дальнейшие темпы изменения стоимости и спроса на рынке долгосрочной аренды во многом определит решение Банка России по ключевой ставке 25 октября.

В случае ее увеличения и, как следствие, роста ипотечных рыночных ставок, вероятен переход потребителей, которые решили временно отложить покупку собственной недвижимости, на рынок съемного жилья. В этом случае снижение медианных ставок может немного замедлиться из-за возросшего спроса».