Ипотека «падает», но россияне скупают квартиры: что происходит с рынком недвижимости

Согласно прогнозу «Дом.РФ», по итогам 2024 года объемы ипотечного кредитования могут сократиться более чем на треть. Падение по льготным программам составит около 26%, а в 2025 году ожидается еще более резкое снижение — выдача ипотечных кредитов может уменьшиться вдвое по сравнению с 2023 годом.

Предполагается, что на следующем заседании Центробанка, которое состоится 20 декабря, ключевая ставка будет увеличена до 22–23%. Это приведет к повышению ипотечных ставок до 28–30% и, возможно, даже выше. По оценкам кандидата экономических наук и доцента Финансового университета Игоря Балынина, переплата в таком случае вырастет в несколько раз, составив от 1,3 до 19 миллионов рублей.

Сейчас на отечественном рынке жилья наметилась заметная тенденция к снижению цен. Падение начинает охватывать как новостройки, так и вторичное жилье. Пока аналитики уверенно говорят лишь о снижении стоимости недвижимости на вторичном рынке, но признаки коррекции наблюдаются и на первичке. Главные причины — рост ключевой ставки и сворачивание программы льготной ипотеки.

Льготные программы за последние годы разогнали рынок новостроек так, что разрыв между стоимостью нового и вторичного жилья сейчас составляет 44%. Специалисты считают, что тренд на снижение будет способствовать сокращению этой огромной разницы.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в конце октября обратила внимание, что стоимость новостроек начала уменьшаться как в масштабах страны, так и в отдельных регионах. Подтверждают это и агрегаторы. По данным «Яндекс Недвижимости», в октябре цены на новостройки пошли вниз в таких городах, как Сочи, Калининград, Санкт-Петербург и Нижний Новгород. В остальных мегаполисах рост стоимости замедлился до минимальных значений.

По оценкам агентства АКРА, в течение следующего года стоимость квартир может снизиться еще на 3–5% как на первичке, так и на вторичке. В дальнейшем эксперты ожидают новый виток роста цен, однако пока ситуация довольно стабильная. По словам аналитиков, новостройки сейчас более устойчивы к снижению благодаря семейной ипотеке, которая поддерживает спрос.

Тем временем на вторичке в эконом-сегменте уже наблюдаются заметные скидки. В некоторых случаях квартиры продают на 10–15% дешевле, а при срочных сделках скидки могут доходить до 20%. Продавцы стараются сохранить текущую стоимость, но давление растет, и серьезное уменьшение цен становятся все более частым явлением.

За девять месяцев 2024 года в России заметно выросла доля покупок недвижимости без ипотеки, составив 32%. По словам гендиректора экосистемы недвижимости М2 Алексея Завгороднего, эта тенденция продолжает набирать силу: все больше россиян приобретают жилье за собственные средства.

«Из всех сделок, оформленных с использованием сервисов М2 за три квартала 2024 года, 67% — ипотечные. При этом мы видим наметившийся тренд на сделки без ипотеки. Сегодня их доля на платформе составляет более 32%, что на 11 п. п. выше, чем годом ранее», — сообщил эксперт.

В некоторых регионах число сделок с ипотекой и без нее практически сравнялось. Причины все те же: высокая ключевая ставка, отмена программы ипотеки под 8% и ужесточение условий для семейной и IT-ипотек делают жилищные кредиты для многих недоступными. К тому же часть россиян рассматривают покупку недвижимости как способ долгосрочных инвестиций, рассчитывая на будущий рост цен.

Однако, несмотря на сложности с ипотекой, в Москве спрос на нее, наоборот, подскочил. Росреестр сообщил, что в октябре 2024-го число сделок в столице выросло до 11,9 тысячи. Это на 23,7% больше сентябрьского уровня и на 5,7% превышает показатели октября прошлого года. Эксперты объясняют этот всплеск тем, что москвичи опасаются исчерпания лимитов по льготным программам и по этой причине спешат взять ипотеку.

Основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что рынок недвижимости вошел в фазу адаптации. Покупатели привыкают к жестким условиям по жилищным кредитам, а вероятность дальнейшего роста ставок подогревает их интерес — многим хочется успеть купить квартиру до очередного подорожания рыночной ипотеки.

Большинство россиян мечтают уйти от аренды и обзавестись собственным жильем — таковы данные опроса компании Level Group. Из 1223 респондентов, находящихся в браке, 82% хотят приобрести квартиру, чтобы сократить арендные расходы, которые все ощутимее давят на семейный бюджет.

Сегодня аренда составляет значительную часть затрат россиян: у 36% семей она забирает от 20 до 30% доходов, у 12% опрошенных — до 40%, а у 8% на аренду уходит более половины заработка. Лишь 17% респондентов тратят на съемное жилье менее 10% семейного бюджета.

Из тех, кто планирует покупку жилья, половина рассчитывает взять ипотеку, хотя только четверть из них уже начали копить на первоначальный взнос. Каждый пятый (19%) надеется приобрести жилье за наличные, а еще 12% россиян готовы подождать, пока ставки по ипотеке не снизятся.

По данным опроса, у 46% семей совокупный доход составляет от 150 до 300 тысяч рублей в месяц, 23% семей зарабатывают от 100 до 150 тысяч, а у 13% пар доходы находятся в диапазоне 50–100 тысяч рублей. Лишь 9% участников опроса сообщили о семейном бюджете, превышающем 300 тысяч рублей.