Ждать придется долго? Эксперт по недвижимости рассказал, когда ипотека вновь станет доступной

На сегодняшний день рынок недвижимости переживает рекордно долгий период с высокой ключевой ставкой. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на 6 октября 2024 года средневзвешенные ставки по ипотеке на первичном рынке достигли 22,33%, на вторичном – 22,34%, а для строительства частных домов — 23,01%. Ранее они уже поднимались до 20% в 2014 и 2022 годах, но тогда Центробанк оперативно снижал их.

Ситуация усугубляется практически полным отсутствием льготных программ. Ипотека с господдержкой, ранее доступная под 8%, с июля 2024 года полностью свернута, а столичные регионы исключены из программы IT-ипотеки. Хотя семейная ипотека продлена до 2030 года, она также столкнулась с ужесточением условий. Сегодня лимиты по ней практически исчерпаны, и неизвестно, хватит ли выделенных средств до конца года.

В этих условиях застройщики возлагают надежды на новые виды льготной ипотеки для отдельных категорий граждан – врачей, учителей, молодежи. Однако, по мнению аналитиков, едва ли ожидания оправдаются, поскольку предыдущие льготные ипотечные программы разочаровали государство в таком способе поддержки рынка — вместо повышения доступности жилья для населения, они привели к двукратному росту цен.

Счетная палата, проанализировав пять ключевых ипотечных программ (семейную, льготную, дальневосточную, сельскую и IT-ипотеку), пришла к выводу, что меры господдержки требуют оптимизации и уточнений.

«В 2021-2023 годах на субсидирование льготных кредитов по рассмотренным программам фактически израсходовано 568,1 млрд рублей. А всего за шесть лет (с 2021 по 2026 год) на эти цели запланировано направить более 1,6 трлн рублей», — сообщил аудитор Алексей Саватюгин. Так, по мнению специалистов, субсидирование ставок обходится бюджету в колоссальные суммы, однако текущие результаты вызывают серьезные сомнения в эффективности этой поддержки.

Высокие ставки по ипотеке сохранятся до 2026 года, после чего начнется постепенное снижение. Об этом рассказал ипотечный брокер Дмитрий Ракута. «Ставка по ипотеке в России зависит от уровня ключевой ставки, на которую влияют многие факторы. В том числе политическая и экономическая ситуация в стране и в мире, инфляция и многое другое. Судя по происходящему, ставка по ипотеке не будет снижаться до 2026 года», — прогнозирует Ракута.

Он также добавил, что если в мировой или российской экономике произойдут серьезные изменения, снижение может начаться раньше. По его прогнозам, с 2026 года ожидается постепенное уменьшение ипотечных ставок и возвращение к уровню около 15% годовых.

В условиях дорогой ипотеки застройщики активно привлекают покупателей субсидированными ставками и обещаниями скидок на квартиры, которые иногда доходят до 30-40%, а в редких случаях даже до 45%. Однако на деле такие предложения часто оказываются маркетинговыми трюками, где реальные скидки составляют всего 10-20%. Значительные дисконты, как правило, применяются к искусственно завышенным ценам, что делает предложение менее выгодным, чем кажется на первый взгляд.

На вторичном рынке ситуация остается напряженной. В первой половине 2024 года стоимость квадратного метра жилья выросла практически во всех крупных городах России с населением свыше 300 000 человек. Исключением стал Магнитогорск, где цены снизились на 0,4%. А вот рекордный рост был зафиксирован в Сочи — на 16,3% подорожал квадратный метр, в Краснодаре — на 12,2%, в Махачкале — на 11,5%. В Москве цены за тот же период увеличились на 2,7%, достигнув 336 018 рублей за квадратный метр, в Подмосковье — на 2,8% (154 085 рублей), а в Санкт-Петербурге — на 3,7% (202 225 рублей).

Аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов отмечает, что предпосылок для повышения доступности жилья в стране пока не наблюдается. Однако некоторые застройщики сегодня предлагают различные ипотечные схемы, например, «ипотеку за 1 рубль» или «ипотеку от застройщика», что в отдельных случаях позволяет облегчить финансовую нагрузку на покупателя. Доступность недвижимости в России в ближайшие годы будет зависеть от двух ключевых факторов: появятся ли в стране новые адресные ипотечные программы, и как будет действовать Центробанк в отношении инфляции, добавил эксперт.

Тем временем к концу 2024 года в России может появиться новый инструмент для накопления средств на недвижимость — жилищно-накопительные вклады. Ожидается, что закон будет принят в конце 2024 года, а его действие начнется весной 2025-го. Об этом сообщил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его словам, это станет альтернативным способом, который позволит гражданам накопить на первоначальный взнос.

Суть программы заключается в следующем: россияне смогут открыть вклад в банке, на который будут начисляться проценты. Эти накопления можно будет направить либо на покупку квартиры, либо на финансирование участия в долевом строительстве. Такие вклады будут также защищены повышенным страховым покрытием, что сделает их более безопасным и привлекательным инструментом для граждан. Кроме этого, они будут доступны только для физических лиц, а минимальный срок депозита составит один год.