Когда недвижимость в России станет доступной: названо главное условие
Что происходило на рынке в 2024
Этот год стал настоящим испытанием для тех, кто мечтал о собственном жилье. Массовая льготная ипотека под 8%, которая четыре года поддерживала спрос, ушла в прошлое, оставив после себя космические цены. Стоимость квадратных метров достигла таких высот, что без займа даже думать о своем жилье сложно, а брать ипотеку по рыночным ставкам теперь сродни безумию — они уже подбираются к 30% годовых.
По данным портала «Мир квартир», с начала года по октябрь стоимость новостроек в среднем выросла на 6,3%, а квадратный метр подскочил на 7,8%. Среди 70 исследованных городов лишь в 10 стоимость жилья снизилась, причем больше всего в Махачкале (–18,8%), Грозном (–16%) и Архангельске (–7,3%). На «вторичке» дела обстоят чуть лучше, но тоже приятного мало: в среднем квартиры подорожали на 4,6%, а квадратный метр — на 6,4%.
Особенно интересны данные за третий квартал текущего года, когда массовая льготная ипотека уже прекратила действовать. В сфере строящегося жилья наблюдалось лишь небольшое подорожание на 1%, а число городов, где цены начали снижаться, увеличилось до 18. На вторичном рынке ситуация изменилась незначительно, но рост цен там был почти вдвое выше, чем на новостройки — плюс 1,7%.
Кроме этого, с августа 2024-го в Москве запретили строить квартиры меньше 28 квадратных метров, а двухкомнатные должны быть не менее 44 «квадратов». В Подмосковье запрет начнет действовать с января 2025-го. По мнению эксперта Марии Тарасовой, нововведение изменит не только структуру предложения, но и предпочтения покупателей на рынке жилья и аренды.
Как обстоят дела с ипотекой
Во-первых, доступ к семейной и IT-ипотеке был существенно ограничен, а Минсельхоз уже обсуждает ужесточение условий по сельской программе. Во-вторых, банки сталкиваются с нехваткой выделенных правительством средств. Даже если заемщик соответствует всем критериям льготной ипотеки, он может столкнуться с отказом из-за отсутствия финансирования или несоответствия требованиям Центробанка. Так, с марта 2024-го банки вынуждены создавать дополнительные резервы по жилищным кредитам, если:
- на новостройку первоначальный взнос составляет менее 30%, а долговая нагрузка заемщика превышает 70%;
- на вторичное жилье — взнос менее 30%, а долговая нагрузка выше 50%.
Хотя ипотеку с первоначальным взносом в 20% формально никто не отменял, такие кредиты выдаются крайне редко. Банки опасаются рисков и предпочитают отказывать заемщикам, которые не соответствуют новым стандартам.
Когда жилье станет вновь доступным
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина рассказала, как вернуть россиянам возможность обзавестись своим жильем. Она назвала два главных шага, без которых ситуация на рынке недвижимости вряд ли изменится в лучшую сторону.
«Выход рынка жилья из состояния перегрева — это первый шаг к тому, чтобы доступность жилья снова стала расти», — заявила Набиуллина. По ее словам, цены на недвижимость сейчас увеличиваются такими темпами, что доходы граждан просто не успевают за ними.
Вторым шагом, по словам Набиуллиной, должно стать возвращение доступной рыночной ипотеки. Сейчас ставки по кредитам настолько высоки, что люди массово откладывают покупку квартир, а некоторые даже теряют надежду когда-либо приобрести свое жилье. При каком условии можно достичь этого? Только при наличии низкой инфляции, уверена глава Центробанка.
Что будет с ценами дальше
На фоне экономической неопределенности застройщики и владельцы вторичного жилья вынуждены идти на уступки, чтобы привлечь покупателей: девелоперы изощряются в акциях и подарках, а продавцы «вторички» снижают цены или ждут лучших времен.
«Спрос никуда не делся, сейчас он просто копится. В связи с этим цены будут несколько дисконтироваться, но не падать критически. Возможна просадка на 5–7%», – рассказала экономист, руководитель компании «Первая Гильдия Ростовщиков» Эльвира Глухова.
Новостройки
Цены на новые квартиры сильно падать не собираются — это не в интересах застройщиков. Но чтобы привлечь внимание, девелоперы будут продолжать использовать проверенные хитрости:
- Акции. Например, месяц скидок на ограниченное количество квартир. Это создает эффект срочности и подталкивает покупателей на покупку.
- Бонусы. Парковочное место, кладовка или отделка в подарок — такие предложения становятся все популярнее.
Как правило, к концу года скидки традиционно растут: застройщикам важно выполнить план продаж. В этом году скидки могут быть даже щедрее, чем обычно, и на некоторые квартиры цена снизится на 10–15%. Но сильного падения цен ждать не стоит. Девелоперы не имеют права самостоятельно менять ценник, а рост себестоимости строительства и вовсе сдерживает снижение. Более того, некоторые специалисты, напротив, прогнозируют, что в ближайшие полгода цены на новостройки могут еще вырасти на 5–15%.
Вторичное жилье
На вторичном рынке цены на квартиры уже начали снижаться, и в ближайшие месяцы, по оценкам экспертов, падение может достичь 10%.
Причин несколько:
- Неликвидное жилье. Особенно быстро дешевеют квартиры в неудобных районах, плохом состоянии или с большой площадью.
- Покупатели диктуют условия. Спрос снижается, многие покупатели сейчас выжидают, поскольку выбор на рынке огромный, а скидки все чаще встречаются даже на ликвидные варианты. По этим причинам продавцы идут на уступки, чтобы выделить свое предложение среди прочих.
- Скидки за наличные. Те, кто готов расплатиться сразу и без ипотеки, получают серьезные дисконты.
Размер скидок будет варьироваться от 100–500 тысяч рублей до миллиона в отдельных регионах. Многое зависит от срочности продажи и состояния квартиры.
Как сделать кредит дешевле: оказывается, способ есть
Что ждет россиян дальше: глава ЦБ РФ рассказала, когда экономика вернется в «безопасную гавань»