Когда ставка по ипотеке снизится: в Госдуме дали ответ

За первые девять месяцев 2024-го спрос на ипотечные кредиты на рынке новостроек в России упал на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Об этом сообщила заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

По данным «Дом.РФ», за первую неделю октября было одобрено 15 тысяч ипотечных кредитов на сумму 64 миллиарда рублей. Для сравнения, в сентябре выдавалось в среднем по 25 тысяч кредитов на сумму свыше 90 миллиардов рублей в неделю. «Выдача упала в условиях высоких ставок, но не так значительно, как ожидалось ранее, благодаря высокому росту доходов населения и распространению ипотечных программ от застройщиков»,— уточняется в обзоре «Дом.РФ». Также сообщается, что в сентябре количество выданных кредитов снизилось на 20% по сравнению с первой половиной года.

После повышения ключевой ставки Центробанком до 19%, крупнейшие банки подняли ипотечные ставки до 23,3% годовых по итогам недели 14-20 октября.

В сложившейся экономической ситуации на российском ипотечном рынке выделяется группа покупателей — «альтернативщики». Так специалисты называют людей, которые продают старую недвижимость для покупки новой. Это типично для регионов, где жилье стоит дешевле, и заемщики могут использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса. По словам эксперта по ипотеке Елены Санниковой из компании «Инком-Недвижимость», эта схема позволяет заемщикам уменьшить размер ипотеки и снизить ежемесячные платежи.

Еще одна активная группа на рынке — это флипперы, профессиональные инвесторы. Как рассказал заместитель гендиректора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов, они покупают недорогие квартиры, делают косметический ремонт и перепродают жилье с наценкой в 20%.

Рынок новостроек в российских городах-миллионниках переживает стагнацию. Медианная стоимость квадратного метра упала до 166 тысяч рублей, что на 0,2% меньше по сравнению с августом. Сильнее всего цены снизились в Воронеже (-2,3%), Нижнем Новгороде (-1,9%) и Москве (-1,5%). Об этом сообщил Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости».

На вторичном рынке ситуация также остается стабильной — ценник практически не изменился. В сентябре рост медианной стоимости квадратного метра в городах-миллионниках составил лишь 0,4%, а средняя цена достигла 133 тысяч рублей. В большинстве мегаполисов колебания не превысили 0,5%.

Белокуров отметил, что небольшое снижение стоимости «вторички» произошло в Екатеринбурге (-0,2%, до 116 тысяч рублей за квадратный метр) и Новосибирске (-0,1%, до 113 тысяч рублей). При этом самые заметные скачки цен были зафиксированы в Нижнем Новгороде (+1,6%, до 133 тысяч рублей), Краснодаре (+1,5%, до 117 тысяч рублей) и Казани (+1,1%, до 169 тысяч рублей).

Банки начали повышать ипотечные ставки еще до решения Центробанка по ключевой ставке, которое будет принято на заседании 25 октября. Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова считает, что банки заранее реагируют на возможное повышение ключевой ставки, а также на прогнозируемый рост стоимости фондирования из-за ужесточения требований по ликвидности. Кроме этого, ранее Центробанк временно снял ограничения на полную стоимость кредита по ипотеке, что тоже влияет на политику банков.

По прогнозам аналитиков Дом.РФ, регулятор может увеличить ключевую ставку до 20%, а некоторые эксперты не исключают и более существенного роста. Заместитель директора Департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» (Группа IDF Eurasia) Вадим Шамин отмечает, что повышение ключевой ставки напрямую влияет на стоимость кредитных продуктов, включая ипотеку и потребительские кредиты. По прогнозам, до конца года ключевая ставка может достигнуть в среднем 21%. В таких условиях коммерческие банки будут вынуждены увеличивать ставки по ипотеке для поддержания своей рентабельности.

«На ближайшем заседании ожидаем очередное повышение на 100 п.п. до 20% и жесткий сигнал о дальнейшем росте ставки. Исходя из текущих тенденций, мы полагаем, что к концу 2024 года ключевая ставка может достичь уровня 21,0−22,0%. Соответственно, процентные ставки по кредитным продуктам могут также следовать этому тренду», — рассказал Шамин.

Значительный рост ставок будет сдерживаться конкуренцией между банками. В то же время спрос на ипотеку с высокими процентными ставками продолжит падать, поскольку существенное увеличение переплаты и ежемесячных платежей делает такие кредиты все менее привлекательными для заемщиков. По мнению Вадима Шамина, рост ставок на 1-2% в текущих условиях не окажет сильного влияния на рынок ипотеки, поскольку спрос уже находится на низком уровне.

Ипотечные ставки могут снизиться в 2025 году, заявил глава комитета Госдумы по финансам Анатолий Аксаков. Он отметил, что в текущей экономической ситуации тем, кто планирует взять ипотеку, лучше не торопиться и подождать.

«В условиях высокой ключевой ставки и дорогих депозитов у кредитных организаций нет другого выхода, как повышать процентную ставку по ипотеке. Совет: переждать. Когда начнет снижаться ключевая ставка, снизится и ипотечная. Снижение это ожидаем во второй половине следующего года», — пояснил Аксаков.

Он также подчеркнул, что сегодня ипотечные кредиты стали для многих невыгодными. Парламентарий обратил внимание на то, что ставки сейчас слишком высоки, чтобы рассматривать их как оптимальный вариант для покупки жилья. По его прогнозам, снижения в ближайшее время не предвидится, и потенциальным заемщикам стоит подождать более благоприятных условий в 2025 году.