«Сбить процент»: эксперт раскрыла хитрости при покупке жилья в ипотеку

По данным платформы М2, в августе количество ипотечных заявок упало вдвое по сравнению с первым полугодием. В сегментах новостроек и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) интерес снизился на 60%, а на вторичном рынке — на 30%.

Эксперт по недвижимости Олег Силкин рассказал, что в настоящее время около 50% всех сделок с недвижимостью осуществляется с использованием семейной ипотеки. Остальная часть делится между рассрочкой и рыночной ипотекой, при этом соотношение составляет 70 на 30 в пользу рассрочки. Однако многие крупнейшие банки уже почти исчерпали лимиты на выдачу семейной ипотеки и IT-ипотеки.

По прогнозам председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, объемы ипотечного кредитования будут сокращаться. Высокие ставки отпугивают заемщиков, и многие из них все больше предпочитают программы от застройщиков вместо стандартных ипотечных кредитов.

По состоянию на 20 сентября средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 19,5% годовых, согласно информации Банки.ру. Эти данные включают как рыночные программы банков, так и льготные предложения с господдержкой. Без учета последних, на 20 сентября средняя ставка по ипотеке составляет уже 20,9%.

По мнению Инны Солдатенковой, руководителя экспертной аналитики Банки.ру, изменений в ипотечных ставках в ближайшее время ожидать не стоит, так как они уже достигли предела. Однако возможна небольшая коррекция со стороны банков, которые рассчитывали на сохранение ключевой ставки в размере 18%. Она также отметила, что снижение ставок, вероятнее всего, начнется не раньше 2025 года, когда Центробанк перейдет к смягчению денежно-кредитной политики. В текущих условиях некоторые банки могут временно приостановить выдачу рыночных ипотечных кредитов, предупредила эксперт.

Ипотеку по рыночным ставкам в основном оформляют те, кто продает свое старое жилье для приобретения нового. Это также касается жителей регионов с невысокой стоимостью недвижимости, которые используют материнский капитал для первоначального взноса. По словам эксперта по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Елены Санниковой, таких заемщиков часто называют альтернативщиками, так как они сначала распродают свою недвижимость, а затем с небольшой доплатой покупают другую. В таких случаях размер ипотеки оказывается минимальным, что позволяет даже при высоких ставках иметь вполне приемлемый ежемесячный платеж.

Кроме того, на рынке продолжают действовать флипперы — профессиональные инвесторы, которые покупают дешевые квартиры, делают косметический ремонт и затем продают их на 20% дороже, добавил заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов. По данным Санниковой, 75-80% сделок, заключенных по рыночным ставкам, приходятся на вторичное жилье.

С повышением ставок до таких высоких уровней спрос на недвижимость постепенно смещается с первичного на вторичный рынок. Руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова объясняет это тем, что при сопоставимых ставках на первичном и вторичном рынках средняя стоимость жилья на «вторичке» ниже. Однако, несмотря на это, заемщики должны быть готовы к значительной переплате. По мнению эксперта, ипотеку стоит оформлять только, если вы уверены в быстрой продаже старой квартиры или в возможности рефинансирования, когда ставки начнут снижаться.

Несмотря на высокие ставки и непростую экономическую ситуацию, по мнению директора агентства недвижимости Алены Киселевой, покупка квартиры сегодня остается возможной, если рассмотреть разные способы сделки.

Сегодня девелоперы продолжают активно вводить в эксплуатацию новое жилье, что приводит к избытку квартир на рынке. По словам Киселевой, в некоторых городах, например в Перми, около 60% нового жилья остается нереализованным. В связи с чем застройщики предлагают многочисленные акции, чтобы снизить финансовую нагрузку на покупателей в первые месяцы после оформления ипотеки.

Так, есть программы, которые позволяют уменьшить процентную ставку до 0,01%-3,5% на срок от 12 до 24 месяцев. Однако для этого требуется оформить полное страхование и внести первоначальный взнос (от 20,1% от стоимости квартиры).

Другой вариант — ставка в 8% на первый год, которая субсидируется за счет застройщика. После окончания льготного периода она может вырасти до 19,5%. В сегменте малоэтажных частных домов застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на год или кредиты с процентной ставкой в 18% на более длительный срок. Многодетные семьи также могут рассчитывать на государственную поддержку в размере 450 тысяч рублей для погашения ипотеки.

Кроме того, во многих банках доступны программы по снижению процентной ставки за счет единоразового платежа. Но прежде чем воспользоваться этим вариантом, стоит рассчитать выгоду конкретно в вашем случае, рекомендует эксперт.

Один из альтернативных вариантов — это обмен жилья. Киселева привела пример: семья живет в двухкомнатной квартире, но после рождения второго ребенка им стало тесно и захотелось расшириться, можно найти владельцев трехкомнатного жилья, которые, наоборот, хотят уменьшить жилплощадь. В таком случае можно просто обменяться квартирами, доплатив разницу.

Еще один альтернативный способ — аренда с правом выкупа. В этом случае арендатор может пользоваться жильем, а потом выкупить его. Условия аренды и выкупа фиксируются в договоре, и покупатель может постепенно вносить платежи, погашая стоимость квартиры.