Стоит ли вкладывать деньги в иностранную недвижимость сегодня? Эксперт раскрыл всю правду об инвестициях

Здесь нет никаких ограничительных мер в отношении наших граждан на фоне спецоперации, что положительно сказывается на восприятии рынка инвесторами.

В Дубае минимально интересуются происхождением денег иностранцев. Оплачивать сделки можно любым удобным способом, в том числе наличными и криптовалютой.

На долгосрочной аренде здесь можно заработать от 8-10 % годовых. К примеру, в Лондоне ставка не превышает 2-3 %, а в Нью-Йорке – 4 %. Плюс это долларовые инвестиции, арабский дирхам закреплен за официальной валютой США.

ОАЭ – уникальное место в мире, где налоговый режим обеспечивает комфорт и привлекательность для инвесторов. Здесь не существует налогов на доходы от работы по найму, сдачи недвижимости в аренду, на дивиденды и ценные бумаги. Кроме того, в ОАЭ отсутствует ежегодный налог на недвижимость.

Сейчас население города составляет порядка 3,5 миллиона человек. В планах правительства увеличить эту цифру до 10 миллионов, в том числе за счет постоянного притока экспатов из Европы, России и Азии. Жилье строится в большом объеме, потому что на него есть реальный спрос. Более того, Земельный департамент Дубая (DLD) следит, насколько заполнен тот или иной район. Если этот показатель ниже 60 %, то разрешение на строительство новых объектов не выдается.

В Эмиратах можно получить вид на жительство, если стоимость вашего жилья превышает 750 тыс. дирхамов (205 тыс. долларов). Резидентство позволяет вам переехать в страну, оптимизировать налоги, открыть счет в банке, пользоваться образовательными и медицинскими услугами и многое другое.

Сегодня 10% клиентов покупают квартиры в Дубае для проживания и 90% – ради инвестиций.

Минимальная цена на качественную недвижимость начинается от 150 тыс. долларов. При этом большинство застройщиков предлагают возможность оплачивать жилье частями по беспроцентной рассрочке.

Иностранцы могут приобретать все виды недвижимости от небольших студий до элитных вилл на берегу Персидского залива. Есть варианты оформления freehold и leasehold. В одном случае, при покупке недвижимости, покупатель получает полные права на объект — он может использовать его по своему усмотрению, продавать, сдавать в аренду, дарить или передавать по наследству. В другом случае, человек получает недвижимость в аренду на долгий срок — 99 лет.

В среднем долгосрочная сдача недвижимости в аренду приносит собственнику 7-10 % годовых, краткосрочная от 15 % годовых. Эти показатели намного лучше, чем в Европе, как правило, там менее 5 %, что не интересно для инвестирования.

Прибыль во многом будет зависеть от локации, качества и цены жилья. Отмечу, что для начинающих инвесторов вкладывать в более дешевую недвижимость может быть мудрым решением. Недорогое жилье часто имеет более высокий доход от аренды. Это означает, что сумма арендной платы, создаваемой недвижимостью, выше по сравнению с ее покупной ценой. Например, доход от аренды небольшой квартиры в менее популярном месте может составлять 8 %, а доход от аренды шикарной виллы в престижном районе – всего 3 %.

Элитная недвижимость, как правило, имеет более высокую оценку, но это не всегда означает, что она принесет большой доход от аренды. Часто такое жилье требует больше времени для поиска арендаторов и значительных затрат на содержание. Например, роскошная квартира в районе Dubai Marina стоимостью 2 миллиона дирхамов (545 тыс. долларов) может приносить доход от аренды всего 120 тыс. дирхамов в год (33 тыс. долларов), что составляет 6 %. С другой стороны, более дешевая квартира в Dubai Silicon Oasis может стоить 500 тыс. дирхамов (136 тыс. долларов), но приносить доход от аренды в размере 48 тыс. дирхамов в год (13 тыс. долларов), что составляет 9,6 %.

Я работал с инвесторами, которые получали прибыль в размере 15-20 % за счет краткосрочной аренды, но это требует тщательного управления и соблюдения местных правил.

​​​​​​​Только 2 % агентов вам честно признаются, что далеко не вся строящаяся недвижимость в Дубае со временем дорожает. Есть очень много проектов, в которые инвестор зайдет по одной цене и продаст недвижимость при получении ключей по той же самой цене либо дешевле.

Заработать на перепродаже недвижимости можно на проектах, которые находятся в очень хорошей локации, в этом случае прирост цены на стоимость квартиры от котлована до получения ключей может составить в пределах 10-15 % годовых. Также выгодно инвестировать в ажиотажные проекты, квартиры в которых на старте продаж раскупаются буквально за один час. Здесь хорошо быть инвестором, который покупает целый этаж, потому что его почти сразу можно продать, в среднем прибавляя 30 % на вложенный капитал.

Что касается моего личного опыта приобретения недвижимости в Дубае, то перед покупкой я тщательно изучил все особенности рынка не как брокер, а как клиент и просмотрел более 50 проектов. В итоге остановил свой выбор на двухкомнатных апартаментах с премиальной отделкой, мебелью и первоклассной техникой в сердце города, районе Business Bay, с видом на Бурдж-Халиф. 15 % стоимости я внес как первый взнос и еще 15 % – через 6 месяцев. Оставшиеся 70 % я внесу на ключах разом. Срок инвестиций 2,5 года, но уже сегодня я имею возможность заработать 147 % на вложенный капитал при том, что прошло чуть больше 12 месяцев. Я мог бы продать свои апартаменты уже несколько раз, но скажу честно – владеть недвижимостью в Дубае особое удовольствие.

Начинающим инвесторам я рекомендую начать с тщательного изучения местного рынканедвижимости и консультации со знающим специалистом. Следует иметь четкую инвестиционную стратегию и учитывать такие факторы, как местоположение, спрос на аренду и потенциал роста стоимости. Если вы планируете сдавать недвижимость, важно заключить договор с надежной управляющей компанией, которая будет решать все текущие вопросы с арендатором. Если вы покупаете объект для перепродажи, нужно учесть массу нюансов – от расчета потенциальной прибыли до правил местного законодательства.

В целом рынок недвижимости в Эмиратах переживает стадию роста. По мнению аналитиков, в ближайшие 5-7 лет его падение не прогнозируется. По сравнению со стоимостью жилья в других мировых центрах, недвижимости в Дубае относительно недорогая и в этом плане есть большой потенциал для развития.

Учитывая, что Дубай является крупнейшим торговым и финансовым центром, привлекает компании и высококлассных специалистов со всего мира, приобретение здесь недвижимости – отличный вариант для инвестирования в свое будущее.