Забудьте о покупке своего жилья: что будет с ценами
Продажи новостроек рухнули
В июле в 16 мегаполисах России было заключено около 20 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) на покупку жилья, что значительно меньше по сравнению с июнем, когда таких сделок было более 37 тысяч. Всего за один месяц спрос на новостройки снизился на 46,6%.
Наиболее резкое падение спроса зафиксировано в Челябинске, Ростове-на-Дону и Самаре, где количество заключенных договоров сократилось на 70% по сравнению с июнем. В Москве и Санкт-Петербурге спад оказался менее выраженным: в Санкт-Петербурге продажи упали на 14%, а в Москве — на 33%.
По данным «Дом.РФ», на сегодняшний день в России построено или строится 115,4 миллиона квадратных метров жилья. Однако из этого объема продано всего 41,5 миллиона квадратных метров, в то время как оставшиеся 73,9 миллиона квадратных метров все еще ждут своих покупателей.
В Москве доля проданных квартир составляет 46% от общего объема новостроек, что является относительно высоким показателем. В других регионах ситуация более напряженная: в Московской области продано только 37% от всего строящегося жилья (3,3 из 9 миллионов квадратных метров), а в Краснодарском крае — лишь 28% (2,3 из 8,2 миллиона квадратных метров).
В Краснодарском крае особенно тревожная ситуация. Как отмечают специалисты, спекулятивный пузырь, который образовался за последние годы на местном рынке недвижимости, может вскоре лопнуть, что создаст серьезные проблемы для девелоперов.
Эксперты связывают резкое снижение спроса на новостройки с отменой государственной программы ипотеки под 8% годовых. Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева отмечает, что всплеск спроса в конце весны, когда многие покупатели хотели успеть оформить ипотеку на выгодных условиях перед завершением программы, был предсказуем. Однако в июле ситуация изменилась: многие застройщики приостановили продажи в ожидании новых условий по семейной ипотеке, которые были объявлены только 10 июля. Дополнительно ситуацию осложнила пауза в выдаче IT-ипотеки, которая не действовала весь июль. В результате рынок пережил период затишья, и продаж в первой половине месяца практически не было. Поэтому, по словам Левневой, сравнение показателей июня и июля не отражает реальной ситуации на рынке.
Павел Ильин, директор по маркетингу «Нмаркет.ПРО», поддерживает эту точку зрения, отмечая, что снижение спроса было предсказуемым откатом после завершения льготной ипотеки.
Россияне не спешат покупать недвижимость
На рынке недвижимости сейчас наблюдается отложенный спрос, который, по словам генерального директора агентства «Центральный департамент недвижимости» Анатолия Пысина, вызван ростом стоимости ипотечных кредитов. Многие люди, которые планировали улучшить свои жилищные условия, теперь вынуждены перенести это на неопределенный срок.
Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ отметил, что все больше клиентов предпочитают откладывать покупку жилья и вместо этого размещают свои сбережения на банковских вкладах. С высокими процентными ставками, которые сегодня превышают 20%, эта тенденция, по мнению эксперта, сохранится. Ожидается, что во втором полугодии 2024 года россияне могут перенаправить порядка 380 миллиардов рублей, предназначенных для первоначального взноса по ипотеке, на депозиты и накопительные счета. В целом за год этот поток средств может составить около 403 миллиардов рублей.
Ранее сообщалось, что доля ипотеки в общем объеме кредитов резко сократилась. По данным «Объединенного кредитного бюро», в июле она снизилась вдвое — до 21% по сравнению с 42% в июне. За этот период россияне оформили 76,44 тысячи жилищных кредитов на 292 миллиарда рублей, тогда как в июне было выдано 175,76 тысячи кредитов на сумму 834,88 миллиарда рублей. В то же время популярность наличных займов возросла, и в июле они заняли лидирующую позицию среди кредитных продуктов, составив 41% от общего объема займов. В июне же этот показатель равнялся 31%.
Что ждет рынок недвижимости
В ближайшее время ожидать снижения цен на жилье в России не стоит. По словам Константина Барсукова, члена Российской гильдии риелторов, сейчас нет предпосылок для удешевления квартир, даже несмотря на прогнозируемое временное снижение спроса на новостройки.
Барсуков отметил, что застройщики продолжают активно использовать различные схемы для поддержания спроса на рынке. Среди них — траншевые ипотеки, рассрочки и ипотечные кредиты без первоначального взноса. Эксперт подчеркнул, что Центробанк активно противодействует использованию серых схем на рынке недвижимости, но это не останавливает девелоперов от поиска новых способов стимулирования спроса. В такой ситуации рассчитывать на снижение цен в ближайшем будущем не стоит, заключил Барсуков.
Аренда или покупка квартиры: что выгоднее сегодня
В текущих экономических условиях аренда жилья в России более выгодна, чем покупка квартиры в ипотеку, считает Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Всему виной — высокая ставка по ипотеке и, как следствие, возросший ежемесячный платеж по ипотечному кредиту.
С ней согласна Наталья Суханова, инвестор и совладелец агентства недвижимости «Город-М171». Эксперт приводит следующий пример: аренда однокомнатной квартиры в престижном Приморском районе Санкт-Петербурга обойдется в сумму от 30 до 70 тысяч рублей в месяц. Если взять среднюю стоимость аренды в 40 тысяч рублей и добавить к ней 5 тысяч рублей на коммунальные услуги, за 10 лет арендатор потратит около 6,8 миллиона рублей.
Для сравнения: покупка аналогичной квартиры выйдет примерно в 7 миллионов рублей. Однако при оформлении ипотеки под 18% годовых на 30 лет с первоначальным взносом в 1 миллион рублей переплата составит внушительные 23 миллиона. Суханова отмечает, что на таких условиях ипотечные кредиты крайне невыгодны. Именно поэтому на данный момент большинство людей отказываются от идеи покупки жилья.