Кто должен платить, если в съемной квартире что-то сломалось?
Как известно, лучше всего в таких случаях обращаться к договору аренды, который ранее заключили стороны, в котором должны быть предусмотрены варианты развития событий, наподобие описанного выше. Без письменного договора любая из сторон может настаивать на чем угодно, и тогда отношения будут регулироваться нормами ГК РФ, о чем будет чуть ниже.
Обычно в грамотном договоре аренды жилого помещения есть раздел «Ответственность сторон», в котором и арендодатель, и арендатор, могут предложить свое видения ситуации, когда сломалась стиральная машинка, протекла батарея или вышел из строя сантехнический кран. Согласовав этот текст, обе стороны могут подстраховаться от подобных случаев и подробно согласившись на те или иные условия. Подписав этот договор, арендатор и арендодатель получают гарантии спокойствия, поскольку в случае форм-мажорной ситуации все будут знать, что ожидать и кто будет обязан оплатить ущерб.
Это очень важно, поскольку Гражданский Кодекс РФ, в котором есть нормы касательно и таких ситуаций, все равно в первую очередь отсылает всех к договору.
Например, в п. 1. ст. 616 ГК РФ указано, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Эта норма защищает интересы арендодателя, и именно на эту статью ссылаются владельцы квартиры в случаях, когда во время аренды их квартире или находящемуся в ней имуществу был нанесен какой-либо урон. Действительно, п. 1 ст. 616 ГК РФ работает в том случае, когда жильцы в съемной квартире поломали дверь, отломали кран или разбили окно. Здесь закон полностью на стороне хозяина квартиры, и вред, нанесенный арендатором, должен быть возмещен из его кошелька.
Для гарантии того, что так и будет, существует повсеместная практика внесения депозита или залога в размере ежемесячного платежа за аренду квартиры, который находится у арендодателя до окончания срока проживания жильцов. Когда они съезжают, то договор подлежит расторжению, а депозит надо им вернуть целиком, если никакого ущерба имуществу владельца квартиры не было нанесено. Если же какие-то утраты имеются. Например, отколота плитка на полу или на стене, или же сломана плита на кухне, то из депозита вычитается сумма ущерба, а остаток возвращается бывшему арендатору.
Но в ст. 616 ГК РФ есть и п. 2: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды». В случае с керамической плиткой все понятно – она сама по себе никаких функций не несет, и может повредиться только в случае чьего-либо воздействия. С бытовой техникой, например, с холодильником, стиральной или посудомоечной машиной, немного сложнее – техника имеет срок службы, и за время ее использования она получает естественный износ.
Если обе стороны никак не могут прийти к консенсусу о том, кто же будет платить за вышедшую из строя технику или за ставшую некондиционной мебель, то в этом случае надо вызвать мастера по ремонту или оценщика из специализированной компании. Тогда независимый эксперт сможет оценить размер ущерба и определить его причину. Если холодильник сломался из-за того, что ему уже очень много лет и его компрессор поэтому перестал работать – за это арендатор платить не должен. А вот если холодильник сломался потому, что его дверь провисла в следствии механического воздействия или из-за какого-то другого человеческого фактора, то арендодатель имеет право взыскать сумму за ремонт техники с жильца.
Справедливости ради надо отметить, что в п. 2. ст. 616 ГК РФ есть и норма, которая гласит, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Именно на эту норму стоит ссылаться арендаторам в том случае, если в съемной квартире постоянно возникают протечки воды, ломается сантехника или выходит из строя мебель.
Действуя в официальном порядке, необходимо будет устраивать экспертизы, оплачивать работу экспертов и предъявлять этот акт оценки другой стороне, которая может и не согласиться с выводами в нем, опасаясь увеличения расходов за ремонт того, что вышло из строя, к которому будет прибавлена стоимость работы оценщика.
В самом тяжелом случае каждая из сторон может обратиться в суд, если сочтет, что ее права ущемлены, но практика показывает, что решение вопроса в судебном порядке может длиться очень долго, и в итоге от этого гражданского процесса обеим сторонам становится непросто жить.
Гораздо проще прийти к соглашению в досудебном порядке, разделив траты пополам между арендатором и арендодателем. Это самый лучший и простой вариант решения ситуации, при котором ни одна сторона не чувствует себя обделенной.
Рынок съемного жилья достаточно жесткий, и опытные арендодатели придерживаются такой стратегии:
- При сдаче дешевого жилья они стараются сделать так, чтобы жильцы оплачивали все, начиная от перегоревших лампочек и заканчивая сломанными замками межкомнатных дверей. В случае несогласия – сумма вычитается из депозита, а договор расторгается досрочно. Жильцы оказываются на улице, а арендодатель в любой момент может найти новых арендаторов в эту дешевую квартиру. Это выгодно арендаторам, потому что, к примеру, стоимость косметического ремонта или восстановление отделки квартиры, пострадавшей от действий жильцов, может быть сравнима с депозитом.
- При аренде дорогой недвижимости суммы платежей за месяц могут достигать 250 тыс. руб., и жильцов в элитную квартиру можно искать довольно долго. Поскольку простой квартиры в течение лишь одного месяца означает упущенную выгоду в размере четверти миллиона рублей, то владельцы такой квартиры предпочитают брать на себя все расходы, связанные с неполадками или работами по ремонту бытовой техники и всей инженерии. Которые будут в совокупности гораздо меньше ежемесячной арендной платы.
Выводы
При аренде жилья обязательно составляйте договор, сами вписывайте пункты, которые считаете важными, и не доверяйтесь простым шаблонам из Интернета: при обращении в суд будет учитываться именно то, о чем договорились стороны.
В Гражданском Кодексе РФ есть нормы, которые защищают как арендодателей, так и арендаторов, поэтому при обращении к статьям закона без участия суда обеим сторонам будет очень сложно договориться, ведь у каждого будет свой законный аргумент.
Лучше всего при решении вопрос о том, кто будет платить за ущерб квартире, технике и мебели делить расходы пополам между жильцом и владельцем квартиры, если они и далее хотят продолжать взаимовыгодное сотрудничество. Это быстро и просто.
В самом крайнем случае, если не находите компромисса, или другая сторона напрочь отказывается компенсировать ущерб со своей стороны, обращайтесь в суд и приготовьтесь доказывать свою позицию при помощи документов, актов оценки и других бумаг. Это может вылиться в очень длительное судебное разбирательство с тратой нервов и времени.