На какой штраф можно попасть, если сдавать или снимать гараж? И как правильно это делать?
Объекты, подпадающие под гаражную амнистию в России, для государства становятся видимыми, и закон начинает работать в их защиту: легальные гаражи нельзя снести по постановлению местных властей, а их хозяева могут их продавать и сдавать в аренду, как любую другую недвижимость. Теперь цена легализованного гаража на рынке должна вырасти, равно как и стоимость его аренды. Но это имеет и другую сторону — за гараж придется платить налог, как за любое другое имущество.
Чтобы обезопасить себя во время сдачи гаража внаем от возможных злоупотреблений со стороны арендатора, а также не попасть на штрафы со стороны государства, собственник должен помнить о следующем:
- Договор аренды гаража должен заключаться в письменном виде, при этом в целях аренды должно быть четко сформулировано, что собирается арендатор делать с этой недвижимостью: хранить в нем транспортное средство. Самовольное изменение целевого применения гаража, например, использовать как склад, работать в нем в качестве ИП сварщиком, самозанятым мастером или открыть автосервис — это повод расторгнуть договор и не нести ответственность за деяния арендатора, если в результате владельцам соседних гаражей или окружающей среде будет наноситься урон.
- Не платить налоги с этого дохода — плохая идея. Из-за сложной экономической обстановки государство все сильнее закручивает гайки, и при объявлении гаражной амнистию оно всерьез рассчитывало на получение дополнительных платежей в бюджет. В первую очередь, это налог на имущество, которое уже легализовано и видно ФНС как налогооблагаемый объект. А еще и налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13 процентов, например, за аренду гаражного бокса — это еще одна статья доходов, за которой налоговая инспекция пристально следит.
- По закону, каждый договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок от 12 месяцев, подлежит регистрации в Росреестре. Сложившая практика свидетельствует, что договоры аренды заключаются на 11 месяцев либо на неопределенный срок, что законно позволяет их официально не регистрировать. Но платить налог за доходы по этому договору владелец гаража все равно обязан. Уменьшить налоговую нагрузку можно, зарегистрировав себя в качестве ИП с налоговым режимом УСН (упрощенная система налогообложения). Тогда надо будет фактически платить лишь 6 процентов в качестве налога + 1 процент в качестве фиксированных взносов в ПФР с дохода, превышающего 300 000 рублей за год. Правда, придется уплачивать еще ежегодные разовые платежи в ОМС и в ПФР, а также открыть расчетный счет, куда арендатор должен будет переводить платежи.
- Самозанятые граждане, согласно Федеральному закону № 422-ФЗ, не имеют права официально сдавать в аренду нежилые помещения. Так что если вы уже ранее получили такой статус, то придется его сменить на статус ИП.
А если не платить налоги?
В случае, если ФНС каким-то образом станет известно о неуплате гражданином налога с дохода, то к нему будут применены штрафные санкции:
- Налог в размере 13 процентов от суммы полученной и сокрытой от государства прибыли (максимально возможная ставка), даже если владелец зарегистрирован как ИП.
- Дополнительный штраф за просрочку сдачи декларации 3-НДФЛ — в размере 5 процентов от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки (минимальный размер штрафа — 1000 рублей, максимальный — 30 процентов от неуплаченной суммы).
- Пени за просрочку уплаты налога — в размере 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый календарный день просрочки уплаты налога (Расчет делается за период не более 3 лет).
- Стоить помнить и о ст. 198 УК РФ «Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов» — тут уж санкция зависит от размеров суммы, которую недополучил бюджет. Минимальное наказание — это штраф в размере 100 000 рублей, а максимальное — лишение свободы на срок до 3 лет.
Как видите, потери в случае раскрытия государством схемы незаконного получения доходов и неуплаты налогов весьма чувствительные. Гораздо проще, со всех точек зрения, сделать все правильно, с официальным договором и ежеквартально уплачивать налоговые отчисления с получаемого от сдачи в аренду гаража доходы.
Чем рискует арендатор, снимая гараж?
Арендатор, по закону, не несет никакой ответственности за то, что арендодатель не платит налоги, поэтому тем, кто снимает гараж «по-черному», бояться тут нечего. Зато есть другие нюансы:
- Согласно уставам большинства зарегистрированных в официальном порядке ГСК, гаражи предназначаются только для хранения транспорта, запчастей для него и небольшого количества топлива. Торговая, ремонтная или складская деятельность официально не разрешена в ГСК с такими уставными целями. Чтобы у арендатора не возникло проблем, то он должен получить письменное разрешение у руководство ГСК на занятие тем или иным бизнесом, например, на оказание услуг автосервиса. Чтобы получить «добро», ГСК должен внести изменения в устав — а это небыстрое и непростое занятие.
- Если одного из арендаторов, который снимает гараж в ГСК, госорганы поймают на несогласованном занятии коммерцией, то проблемы будут сначала у всего кооператива, потом у владельца бокса, а затем эта волна негатива от пострадавших соседей по гаражам докатится и до арендатора. Даже если сам арендатор имеет статус ИП и исправно платит налоги. Возможен и неофициальная санкция от неизвестных лиц «Штраф лопатой по стеклу».