На ипотечном рынке распространяются «серые» схемы: как не потерять деньги и жилье

Сейчас застройщики активно предлагают собственные «льготные» тарифы, рассрочку и кешбэк. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина рассказала, что часто за такими с виду привлекательными предложениями скрываются или завышенные цены на квартиры, или резкий рост платежей в будущем.

Как отмечает газета «Известия», еще в период действия льготной ипотеки, которая была введена в 2020 году на фоне пандемии коронавируса, Банк России запретил некоторые серые ипотечные схемы. Среди них оказались, к примеру, кредиты с почти нулевым первоначальным взносом. Регулятор пришел к выводу, что клиенты, которые оформляют такие займы, в будущем сталкиваются с проблемами — они просто не тянут ипотеку. В итоге банки начали запрашивать первоначальный взнос в размере 20-30%.

После этого застройщики начали искать пути обхода таких правил. Чтобы снизить сумму взноса, они предлагали несколько вариантов — переуступку договора долевого участия компанией, которая связана с застройщиком, зачисление стоимости жилья на аккредитив и траншевую ипотеку. В рамках последней сумма делится на несколько частей, которые банк постепенно перечисляет на эскроу-счет застройщика. Эксперты отмечают, что в будущем механизм ведет к резкому росту платежей по ипотеке, так как стоимость квартиры и кредита по факту не меняется.

При аккредитиве продавец получает платеж только после того, как здание сдано в эксплуатацию, а квартира оформлена на нового владельца. Но средства на таких счетах не попадают под программу страхования. Это не является нарушением закона, но провоцирует риски для покупателя.

Рискуют и россияне, которые приобретают недвижимость в рассрочку. На первый взгляд все выглядит удобно: первый взнос составляет от четверти до половины стоимости жилья, а погашать заем можно в течение 1-5 лет. Но здесь важно обращать внимание на ставку — рассрочка может быть как беспроцентной, так и по ставке, сопоставимой с рыночными тарифами. Все зависит от аппетитов каждого конкретного девелопера. Аналитики отмечают, что если человек не рассчитал силы и не справляется с платежами, то банк заберег залоговую недвижимость. Но кредитор не сможет продать объект по прежней цене, поэтому убытки получат и сам ипотечник, и банк.

Примечательно, что серые схемы распространились и на ипотечном рынке. Так, к примеру, в объявлениях по таким объектам агентства недвижимости обещают ставку от 10%. Клиенту предлагают «купить» ставку за счет уплаты немалой комиссии — на деле это лишь приводит к еще большему удорожанию объекта.